Gayrimenkul ve Kira Hukuku
Kira bedelinin tespiti, tahliye, tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, önalım ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarına ilişkin dava takibi ve danışmanlık.
Son inceleme:
Kapsam
Kira bedelinin tespiti
Kira artışının TÜFE sınırına göre belirlenmesi; beş yıl sonunda emsal kira bedellerine göre uyarlanması.
TBK m.344, 345Gereksinim ve yeniden inşa nedeniyle tahliye
Kiraya verenin veya yeni malikin konut ya da işyeri gereksinimi ile yeniden inşa ve esaslı onarım sebebine dayanan davalar.
TBK m.350, 351Tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar
Yazılı tahliye taahhüdüne, bir kira yılında iki haklı ihtara veya kiracının aynı ilçede konutu bulunmasına dayanan tahliye.
TBK m.352 · İİK m.272Kira bedelinin ödenmemesi
Temerrüt ihtarı, sözleşmenin feshi ve kira alacağı için ilamsız icra yoluyla tahliye takibi.
TBK m.315 · İİK m.269 vd.Tapu iptali ve tescil
Yolsuz tescil, ehliyetsizlik veya muvazaa nedeniyle tapu kaydının düzeltilmesi davaları.
TMK m.1023, 1025Ortaklığın giderilmesi
Paylı veya elbirliği mülkiyetindeki taşınmazın aynen bölünmesi ya da satılarak bedelinin paylaştırılması.
TMK m.698, 699Önalım (şufa) hakkı
Paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların bu payı öncelikle satın alma hakkı.
TMK m.732–734El atmanın önlenmesi ve ecrimisil
Taşınmaza haksız müdahalenin önlenmesi ve haksız kullanım nedeniyle tazminat talepleri.
TMK m.683, 995Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları
Ortak giderler, yönetim ve kat malikleri kurulu kararlarından doğan uyuşmazlıklar.
634 s. KMKDava süreci
Kira ve ortaklığın giderilmesi davaları sulh hukuk mahkemesinde basit yargılama usulüyle görülür; bu davalardan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Tapu iptali ve tescil, önalım ve el atmanın önlenmesi davaları ise asliye hukuk mahkemesinde yazılı yargılama usulüne göre ilerler.
- 1 · TBK m.315, 345 · TMK m.733İhtar ve bildirimKira artışı, temerrüt veya önalım gibi taleplerde süreleri başlatan yazılı bildirim ve ihtarlar yapılır.
- 2 · 6325 s. K. m.18/BArabuluculukKira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulur.
- 3 · HMK m.12, 119Dava dilekçesiAnlaşma sağlanamazsa son tutanak eklenerek dava açılır; taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
- 4 · HMK m.389İhtiyati tedbirYargılama sürerken taşınmazın devrini önlemek için tapu kaydına tedbir şerhi konulması istenebilir.
- 5 · HMK m.266, 288Keşif ve bilirkişi incelemesiTaşınmaz yerinde incelenir; emsal kira bedeli, taşınmazın değeri veya ecrimisil tutarı bilirkişi raporuyla belirlenir.
- 6 · HMK m.345, 361İstinaf ve temyizKararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir; temyiz, kanundaki sınırlara bağlıdır.
Görevli mahkeme ve önemli süreler
| Konu | Görevli mahkeme | Süre |
|---|---|---|
| Kira bedelinin tespiti | Sulh hukuk mahkemesi | Yeni dönemden en geç 30 gün önce dava veya yazılı bildirim; sözleşmede artış hükmü varsa dönem sonuna kadar açılan dava (TBK m.345) |
| Gereksinim veya yeniden inşa nedeniyle tahliye | Sulh hukuk mahkemesi | Belirli süreli sözleşmede sürenin bitiminden itibaren 1 ay (TBK m.350) |
| Tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar | Sulh hukuk mahkemesi; tahliye taahhüdünde ilamsız icra yolu da kullanılabilir (İİK m.272) | Taahhüt edilen tarihten, iki haklı ihtarda kira yılının bitiminden itibaren 1 ay (TBK m.352) |
| Ortaklığın giderilmesi | Sulh hukuk mahkemesi | Belirli bir süre yok; dava öncesi arabuluculuk zorunlu (6325 s. K. m.18/B) |
| Tapu iptali ve tescil | Asliye hukuk mahkemesi | Dayanılan sebebe göre değişir; tapuya iyiniyetle güvenen üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023) |
| Önalım davası | Asliye hukuk mahkemesi | Satışın noter aracılığıyla bildiriminden itibaren 3 ay, her hâlde satıştan itibaren 1 yıl (TMK m.733/4) |
Gayrimenkul ve kira hukuku makaleleri
Sık sorulan sorular
Kira artışında yasal sınır nedir?
Yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasındaki değişim oranını geçemez (TBK m.344/1). Konut kiralarına özgü %25 sınırı geçici bir düzenlemeydi; 1 Temmuz 2024'ten sonra yenilenen kira dönemlerinde uygulanmaz.
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 s. K. m.18/B). Ödenmeyen kira veya tahliye taahhüdüne dayanan ilamsız icra yoluyla tahliye takipleri bu zorunluluğun dışındadır. Arabulucu süreci üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en çok bir hafta uzatılabilir (m.18/A).
Sözleşme süresi bitince kiracı tahliye edilebilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnızca sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. On yıllık uzama süresinin sonunda, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sona erdirebilir (TBK m.347). Bu süreden önce tahliye, kanunda sayılan sebeplerle mümkündür (TBK m.350–352).
Beş yılı aşan kiralarda kira bedeli nasıl belirlenir?
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkim; TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete göre yeni bedeli belirler (TBK m.344/3).
Önalım hakkı hangi süre içinde kullanılır?
Satışın noter aracılığıyla bildiriminden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde alıcıya karşı dava açılır (TMK m.733/4). 25 Aralık 2025'ten önce yapılan satışlarda üst süre iki yıldır. Payın rayiç bedelini hâkim belirler; bu bedel ve tapu giderleri verilen kesin süre içinde yatırılır (TMK m.734).
Gayrimenkul ve kira hukukuna ilişkin görüşme talebi
Görüşmeden önce elinizdeki tapu kaydı, kira sözleşmesi, kira ödemelerine ilişkin banka kayıtları, varsa ihtarname, tahliye taahhüdü ve arabuluculuk tutanaklarının listesini hazırlamanız süreci kısaltır.