Kira Artış Oranı Hesaplama (Ekim 2026)

Ekim 2026’da başlayan yeni kira dönemlerinde konut ve çatılı işyeri kiraları için yasal azami artış oranı %31,49 olarak uygulanır. Bu oran, TÜİK’in 05.10.2026 tarihinde açıkladığı Eylül 2026 tüketici fiyat endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır (TBK m.344/1). Yıllık enflasyon oranı değil, on iki aylık ortalama değişim esas alınır. Eylül 2026’da yenilenen sözleşmeler için oran %31,79 idi.

Yeni kira döneminin başladığı aydan bir önceki ayın oranı uygulanır. Örneğin Ekim 2026’da başlayan kira dönemi için Eylül 2026 verisi esas alınır. TBK m.344 “bir önceki kira yılında” gerçekleşen değişimi esas aldığı için, bu dönemin TÜİK verisiyle ölçülebilen son tam ayı kullanılır; yenilemenin ayın ilk günü veya son günü olması sonucu değiştirmez. Oran yenileme gününden sonra açıklanmış olsa da aynı ayın verisi uygulanır. Basında oranlar bazen veri ayıyla, bazen yenileme ayıyla anıldığından iki ay birbirine karıştırılmamalıdır.

Hayır. %25 sınırı yalnız 11.06.2022 ile 01.07.2024 (iki tarih dahil) arasında yenilenen konut kira dönemlerine uygulandı (TBK geçici m.1 ve geçici m.2). Bu dönemde azami oran, %25 ile TÜFE on iki aylık ortalama değişiminden düşük olanıydı. 02.07.2024 ve sonrasında yenilenen konut kiralarında bu sınır yoktur; çatılı işyeri kiralarına ise hiç uygulanmadı. Sınır, 5 yılı dolmuş kiralarda hâkimin TBK m.344/3’e göre yapacağı belirlemeyi kapsamaz.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılındaki bedel, taraflar arasında anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın hâkim tarafından TÜFE on iki aylık ortalama değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenebilir (TBK m.344/3). Bu durumda TÜFE oranı bir üst sınır değil, değerlendirme ölçütlerinden biridir. Bu şekilde belirlenen bedel, izleyen kira yıllarında yeniden TÜFE sınırına tabidir.

Kiraya veren kirayı tek taraflı olarak artıramaz. Artış, tarafların anlaşmasıyla veya kira bedelinin belirlenmesi (tespit) davasıyla yapılır; hâkim bedeli, TÜFE on iki aylık ortalama değişimini aşmamak üzere kiralananın durumuna göre hakkaniyete uygun biçimde belirler (TBK m.344/2). Belirlenen bedelin yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için dava yeni dönemden en geç 30 gün önce açılmalı veya bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılmalıdır; sözleşmede artış hükmü varsa yeni dönemin sonuna kadar açılan davada da bedel dönem başından itibaren geçerli olur (TBK m.345). 01.09.2023’ten bu yana kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 s. Kanun m.18/B).

Hayır. Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz; beş yıldan sonra yabancı paranın değerindeki değişiklik de dikkate alınarak TBK m.344/3 uygulanır (TBK m.344/4; aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m.138 saklıdır). Ayrıca Türkiye’de yerleşik kişiler arasındaki konut ve işyeri kiralarında bedel, kural olarak döviz cinsinden veya dövize endeksli kararlaştırılamaz (32 sayılı Karar m.4/g). Bu hesaplama yalnız Türk lirası kiralar içindir.